Als je hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij is, behoor je tot een grote groep. Ongeveer 45 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland staat aflossingsvrij, en precies dat aantal is nu de reden dat banken hun beleid in hoog tempo aanscherpen. Rabobank en Obvion gingen je al voor op 12 mei, ABN AMRO en Florius volgden op 1 juni. Wie nu een hypotheek afsluit, oversluit of verhoogt, krijgt met andere regels te maken dan een jaar geleden.
Wat er precies verandert
Tot voor kort mocht je bij de meeste geldverstrekkers tot 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Dat maximum gaat nu naar 30 procent. Bij ABN AMRO en Florius geldt bovendien een harde bovengrens in euro's: maximaal 150.000 euro bij een woning tot 1 miljoen euro, 250.000 euro tussen de 1 en 2 miljoen euro, en 500.000 euro daarboven. Andere geldverstrekkers hanteren vergelijkbare staffels. De regel geldt voor nieuwe hypotheken, oversluitingen en verhogingen, niet voor lopende contracten die je ongewijzigd laat.
Voor de meeste kopers van een gemiddelde eengezinswoning verandert er in de praktijk minder dan de kop van het nieuws doet vermoeden. Bij een woning van 350.000 euro kwam je vroeger tot 175.000 euro aflossingsvrij, nu is dat nog 105.000 euro. Dat verschil moet je invullen met een aflopende hypotheekvorm, wat je bruto maandlasten iets verhoogt maar je juist sneller schuldenvrij maakt.
Heb je zelf nog geen hypotheek en overweeg je een huis te kopen, dan raakt deze wijziging je direct in de maximale som die je aflossingsvrij mag afsluiten. Loop je nu al tegen hypotheeklasten aan, dan verandert er voorlopig niets aan je huidige constructie.
Waarom De Nederlandsche Bank nu ingrijpt
De Nederlandsche Bank publiceerde op 16 januari een factsheet over de extra risico's van aflossingsvrije hypotheken ten opzichte van annuïtaire of lineaire varianten, zo blijkt uit een recent persbericht van de toezichthouder. DNB noemt drie risico's. Ten eerste het aflossingsrisico: huishoudens hebben aan het einde van de looptijd mogelijk niet genoeg vermogen opgebouwd om de schuld af te lossen. Ten tweede een concentratierisico: tussen 2035 en 2052 loopt een groot deel van deze hypotheken tegelijk af. Ten derde hangt de aflossing af van de waarde van de woning op dat moment, terwijl de schuld zelf nooit daalt.
De toezichthouder wil dat geldverstrekkers hun portefeuille aflossingsvrije hypotheken actief laten krimpen, klanten beter informeren over de aflossing op de einddatum, en het risico laten meewegen in de rente die ze rekenen. Verschillende banken hebben dat verzoek dit voorjaar dus al in beleid omgezet.
Wat dit betekent voor je bestaande hypotheek
Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en verander je daar niets aan, dan merk je van deze aanscherping voorlopig niets. Je loopt gewoon door tot de einddatum, tegen de voorwaarden die golden op het moment dat je tekende. Pas zodra je gaat oversluiten, verhogen of je huis verkopen en een nieuwe hypotheek meeneemt, gelden de nieuwe grenzen. Wil je op termijn toch aflossen, dan is het slim om nu al te berekenen wat een deel vervroegd aflossen je aan rente scheelt. Dat werkt eigenlijk hetzelfde als bij het opbouwen van je pensioen: kleine stappen die op de lange termijn een groot verschil maken.
Voor wie dit nu al een probleem wordt
Vooral kopers van duurdere woningen voelen dit het hardst. Bij een huis van 800.000 euro kon je voorheen 400.000 euro aflossingsvrij financieren, nu is dat nog maar 240.000 euro. Het verschil moet je aanvullen met een annuïtaire of lineaire hypotheek, met hogere maandlasten tot gevolg zolang je nog niet aflost. Ook wie een tweede woning of verhuurpand financiert via een bank als ABN AMRO, ziet de ruimte flink krimpen. Dezelfde bank die onlangs nog cryptoproducten voor particuliere beleggers lanceerde, kiest hier dus voor een duidelijk voorzichtigere koers op de hypotheekmarkt.
Ook mensen die net onder de streep vielen bij hun financieringsaanvraag, merken het verschil. Waar een adviseur vorig jaar nog schoof met de verhouding tussen aflossingsvrij en annuïtair om net binnen het budget te komen, is die ruimte nu een stuk kleiner geworden. Hypotheekadviseurs zien daardoor nu al vaker klanten die hun droomhuis moeten laten schieten of alsnog extra eigen geld moeten inleggen om de financiering rond te krijgen.
Zo speel je hier slim op in
Ga je binnenkort een hypotheek afsluiten of oversluiten, vraag dan bij meerdere geldverstrekkers na hoe zij de nieuwe grenzen precies toepassen. De staffels verschillen namelijk per bank, en soms is een kleinere geldverstrekker net iets soepeler. Overweeg ook of een gedeeltelijk aflossingsvrije constructie nog wel bij je past, nu de fiscale renteaftrek toch al beperkt is tot 30 jaar. Wie ruimte heeft om extra af te lossen, profiteert bovendien vaak van een lagere risico-opslag. De rijksoverheid meldde eerder dat de leennormen voor 2026 iets omhoog gaan door de verwachte loonstijging, dus wie zijn hypotheekruimte goed benut, houdt ondanks de aanscherping vaak nog voldoende opties over.